城市更新项目税收筹划_城市更新项目税收筹划-公司动态-财务记账注册公司工商注册税务登记财务记账公司-猎大财务

    城市更新项目投资体量大、政治站位高、社会意义强，一般被纳人当地的省级或市级重点工程，受到政府、民众、社会资本、金融机构的多方关注。城市更新项目也是一项系统工程，离不开土地、规划、建筑、投资、财务、管理等相关部门的支持。合理的税收筹划，不仅可以降低实施主体的综合税负、提高项目收益，还可以有效管理税务风险，降低项目结算和审计偏差。                       

      科学规划项目分期

    建设时序对大型连片的城市更新项目非常重要，它影响项目投资计划、融资计划、收人实现计划，进而影响多个税种的管理工作。城市更新项目谋划讲究“肥瘦搭配”，即收益性好的项目捆绑收益性差或者无收益的公益类项目，实施时各分期也需合理设置子项组合。

    筹划增值税时，尽可能在产生批量销售收人的当期，获得总包方开具的建筑工程发票，平滑增值税应纳税额。关注进项税额抵扣，保存合法有效的增值税扣税凭证。筹划企业所得税时，充分利用好项目建设初期发生的、可用于以后年度弥补的万损，可适当开展预售或储备意向客户，加速现金流回笼，避免期初万损超过五年的结转年限而无法使用。筹划土地增值税时，将增值率较高的子项与增值税较低的子项组合，实现各期经济利益平衡，有利于分期清算时降低土地增值税实际支出。同时，需推动各期共同发生的成本尽快分割清算，避免沉淀在项目后期的保障性住房或自持项目上。筹划房产税时，可在各分期之间设置间隔期，避免自持物业连续出新，而市场需求不足的情况，自持物业从价计征可能会产生更重的税务压力。

      合理利用税收优惠

    持续研究国家及地方关于城市更新类项目的税收政策，特别是土地获取、收人实现、运营管理环节的税收优惠。如自然资源部《支持城市更新的规划与土地政策指引(版)幸规定，城市更新项目可依法享受行政事业性收费减免和税收优惠政策。《江苏省关于支持城市更新行动的若干政策措施》指出，对城市更新试点项目积极落实土地增值税相关税费支持政策，对“工改工”类低效产业用地更新项目，实行土地增值税延期缴纳等优惠政策。《中山市城中村改造税费优惠政策指引》明确指出，实施主体可免征城市基础设施配套费。

    同时，实施主体可与项目所在地政府积极争取税收优惠。年国务院颁布《公平竞争审查条例》，规定不得给子特定经营者税收优惠、差异化的财政奖励或者补贴等。此前，部分城市更新项目允许减免或返还因本项目产生的增值税和土地增值税，甚至是土地出让金。《条例》颁布之后，城市更新项目若想获取税收优惠或风险补偿，可通过政府出台通用性《城市更新办法》或《低效用地整治条例》等专项文件，适用税收优惠政策或通过财政奖补方式获得资金支持。

      恰当选择交易模式

    城市更新项目筹备期长，不管采用政府主导下政企合作模式，还是市场主体自主厅发模式，涉及到群众民生或产业升级，者烩经切较长时间的磋商，存记〔.定的谋划空间。在产权获取、项目建设、资产运营的各环节中，实施主体可以灵活选择合作模式，给经济交易披上不同的“外衣”，达到u}里避税的目的。

    土地所有权获取阶段，可尝试通过收购原产权人公司股权的方式间接获取土地，避免直接转让土地所有权产生的高额土地增值税，间接增加实施主体支付的前期费用。在项目建设阶段，可以根据项目实际情况，合理选择总承包方式或平行发包方式，减少项目总成本，降低项目税费。

    自持物业运营阶段，可将不田夏收人拆分为“房租服务费”形式，降低租金收人，即降低了房产税的税基。同时，一般纳税人服务业增值税税率为、不动产租赁增值税税率为小规模纳税人服务业增值税税率为、不动产租赁增值税税率为，通过不田夏拆分方式，也可达到降低增值税的效翱些。